![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image002.jpg")
Recibido: 28-04-2019
/Aceptado: 28-05-2019/ Publicado: 28-06-2019
Plan de negocio, proyecto constructora BellaTerra =
en
la ciudad de Cuenca, Ecuador
Business plan, BellaTer=
ra
construction project in the city of Cuenca, Ecuador
José Ricardo Goercke
Villarreal.[1=
],
Juan Carlos Erazo Álvarez.[2], =
Cecilia
Ivonne Narváez Zurita.[3] &=
amp;
Jorge Oswaldo Quevedo Vázquez.[4]
DOI: https://doi.org/10.33262/visionariodigita=
l.v3i2.2.629
Abstract. =
The housing deficit that currently
presents the city of Cuenca, presents a business opportunity for the creati=
on
of a construction company, which allows the development of entrepreneurship=
, so
that this research work was aimed at making a business plan that determines=
the
feasibility of creating a construction company in the city of Cuenca. For t=
his,
a market study was conducted with a quantitative approach, with a sample of=
383
people who were given a survey to determine the tastes and needs of consume=
rs. The
development of the proposal was determined by the commercial plan that incl=
uded
the strategic direction, economic activity and marketing mix. The technical
study allowed to identify the location of the project, the layout and the
definition of the good or services. On the other hand, the organizational s=
tudy
identified the organizational and functional structure. The financial study
established that an investment of $108.653,83 dollars is required, which will be
financed with 30% of own resources and 70% through a loan through the CFN. =
The
financial evaluation estimated a positive NPV of 62,282.63 dollars and an T=
IR
of 51,65% which shows the feasibility of the project.
Keywords:
business plan,
technical study, financial evaluation
Resumen.
El déficit habitacional que posee
actualmente la ciudad de Cuenca, presenta una oportunidad de negocio para la
creación de una empresa constructora, lo que permite el desarrollo del
emprendimiento. El presente trabajo de investigación estuvo orientado a rea=
lizar
un Plan de Negocios que determine la factibilidad de la creación de una emp=
resa
constructora en la ciudad de Cuenca, para lo cual, se realizó un estudio de
mercado que tuvo un enfoque cuantitativo, con una muestra de 383 personas a
quienes se les aplicó una encuesta para determinar los gustos y necesidades=
de
los clientes. El desarrollo de la propuesta estuvo determinado por el plan
comercial que incluyó el direccionamiento estratégico, actividad económica y
marketing mix. El estudio técnico permitió identificar la localización del
proyecto, el layout y la definición del bien o servicios. Por otro lado, el
estudio organizacional, identificó la estructura organizacional y funcional=
. El
estudio financiero estableció que se requiere de una inversión de $<=
span
style=3D'font-size:12.0pt;line-height:115%;font-family:"Times New Roman",se=
rif;
mso-fareast-font-family:Calibri;mso-fareast-theme-font:minor-latin;mso-ansi=
-language:
ES-EC;mso-fareast-language:EN-US;mso-bidi-font-weight:bold'>108.653,83 dólares, que será financiado con un 30=
% de
recursos propios y el 70% mediante un crédito a través de la CFN. La evalua=
ción
financiera identificó un VAN positivo de $62.282,63 dólares y una TIR del 5=
1,65%
que muestra la factibilidad del proyecto.
Palabras claves: <=
/span>Plan de negocio, e=
studio
técnico, evaluación financiera
Introducción.
El sector de la construcción siempre ha tenido un papel influyente e=
n la
economía ecuatoriana, tanto del sector privado y mucho más del sector públi=
co,
por el modelo institucionalizado actualmente. Sin embargo, este tuvo un dec=
live
por varios factores que perjudicaron la economía del país.
El dinamism=
o de
la construcción se vio afectado, pues tiene una relación directa con la
inversión en obras públicas, así como en la oferta y demanda de vivienda, q=
ue
se ha contraído por los bajos ingresos del Estado y la contracción en los
ingresos de los hogares. De acuerdo a cifras provisionales del Banco Centra=
l de
Ecuador, este sector fue el de mayor reducción en términos de PIB (-10,3%) =
en
el 2016.
En este mismo sentido, con la recuperación prevista para el 2018 y la
decisión política del actual gobierno nacional de fomentar la inversión pri=
vada
nacional y extranjera, tuvo como meta “incrementar de 53% a 95% el número de
hogares con vivienda propia y digna que se encuentran en situación de extre=
ma
pobreza a 2021”
Empresa constructora en la ciudad de Cuenca
La ciudad de Cuenca es la tercera ciudad más importante del país por=
su
desarrollo y nivel económico motivo por el cual resulta interesante y una
oportunidad de evaluar y aprovechar la demanda potencial de vivienda a trav=
és
de la creación de una empresa que se dedique a la construcción y
comercialización de las mismas, para ello se fijó como objetivo general rea=
lizar
un Plan de Negocios que determine la factibilidad de la creación de una emp=
resa
constructora en la ciudad de Cuenca, a través del cumplimiento de objetivos
específicos como; fundamentar teóricamente el proyecto, evaluar la factibil=
idad
de la creación de una empresa constructora, elaborar los estudios del plan =
de
negocio y validar la propuesta mediante método de expertos.
Además, entre las variables determinadas se estableció como variable
independiente el plan de negocios y como variable dependiente la factibilid=
ad.
En relación a ello, el plan de negocios se alimenta del estudio de factibil=
idad,
ya que, este tiene como finalidad de investigar y descubrir si la idea de
negocio es realmente viable, y si esta resulta positiva se la presentará a =
los
inversionistas y a su vez garantizará al empresario ejecutarla con alto fac=
tor
de éxito.
Plan de negocio
El proyecto es un instrumento de labor para todo individuo que desea
desarrollar e iniciar una nueva empresa. Es una herramienta escrita que ana=
liza,
describe e identifica una ocasión de comercio, pudiendo surgir en esta etapa
asuntos definitivos en los que primeramente no se remedió Almoguera
Existen diferentes mercados en los que se puede desarrollar un negoc=
io.
En la creación de un negocio, se busca satisfacer una necesidad mediante un
producto o servicio. En la actualidad, existen varios factores que se deben
tomar en cuenta al ingresar en un mercado ya establecido
Entre las características más relevantes de un plan de negocio de acuerdo a Díaz de Santos
·&nb=
sp;
Lógico: Su elaboración responde a planeamientos
racionales.
·&nb=
sp;
Progresivo: Cada parte depende de la anterior
siguiendo una "cadena" en secuencia
·&nb=
sp;
Realista: Constituye un documento eminentemente
práctico, basado en la “realidad” de la empresa y sus potencialidades.
·&nb=
sp;
Coherente: Todas las partes de un plan de negocios
deben ser consistentes y armónicas entre sí.
·&nb=
sp;
Orientado a la acción: Todas las partes de un plan=
de
negocios deben conducir a la ejecución de acciones específicas, claras y
precisas.
Para la formulación del plan de negocios es necesario considerar tod=
os
los aspectos posibles y seguir una metodología estructurada técnicamente, a=
demás
de considerar varios escenarios que diagnostiquen la situación actual donde=
la
nueva empresa va a incursionar, dichos componentes son: mercado, requerimie=
ntos
legales, gestión administrativa, técnica y financiera.
Componentes del plan de negocio
·&nb=
sp;
Estudio de mercado
En relación al estudio de mercado, para Operagb=
El estudio de mercado es una noción que puede parecer aterradora. En=
su
propósito de generación de la empresa, muchos se desaniman incluso antes de
haber investigado para saber qué obtendrán a cambio. El estudio de mercado =
está
conformado por la identificación del mercado (tamaño, cuota, estructura del
mercado, mercado meta), clientes, competencia y las fuentes de información.=
Tamaño del mercado
Según Parmerle=
e
El propósito de intentar predecir el tamaño del
mercado es decidir cómo se insertará en ese mercado a partir de sus accione=
s de
marketing. El tamaño del mercado se define en cuatro niveles; los primeros =
dos
niveles definen el mercado y los otros dos definen su capacidad de venta en=
el
mismo. (p. 2)
Entre los niveles que se mencionan en el tamaño de mercado se detall=
an a
continuación:
·&nb=
sp;
El nivel uno es el potencial del mercado; su propósito es establecer=
la
máxima venta posible de una categoría de producto, en moneda corriente o en
unidades, para la totalidad de las empresas.
·&nb=
sp;
El nivel dos es el pronóstico de mercado; su propósito es establecer=
las
ventas estimadas de una categoría de producto, en moneda corriente o en
unidades, de cada una de las empresas presentes dentro de una zona específi=
ca y
un periodo de tiempo definido.
·&nb=
sp;
El nivel tres es el potencial de ventas; el propósito es establecer =
la
máxima cantidad de producto que, en moneda corriente o unidades de venta, la
compañía será capaz de producir y vender y para la cual podrá ofrecer servi=
cio
adecuado cada año.
·&nb=
sp;
El nivel cuatro es el pronóstico de ventas: su propósito es predecir=
las
ventas estimadas, en moneda corriente o en unidades, de las líneas de produ=
cto
para ese ejercicio.
Estructura del mercado
La
empresa está orientada a ejercicios comerciales dirigidos a la competencia.=
El
mercado objetivo está combinado por el conjunto de clientes viables que se
pretenden transformar en compradores según lo manifestado por
Clientes
Según
lo manifestado por Rapahmell
La competencia
Según
Zevallos
1.&n=
bsp;
Conocer
el mercado y el producto
2.&n=
bsp;
Identificar
el tipo de competencia
3.&n=
bsp;
Formar
o reformar la organización
4.&n=
bsp;
Evaluar
y comprobar lo realizado con lo planeado
5.&n=
bsp;
Reaccionar
rápidamente ante los hechos
Fuentes de información
Existen dos tipos de fuentes de información estas
pueden ser primarias y secundarias: las primarias son información que resue=
lve
problemas determinados, no constando inicialmente datos, este tipo de fuent=
es,
generan, consiguen datos únicos, y, las fuentes secundarias, están cimentad=
os
en datos ya históricos: se trata sólo de mejorar una búsqueda existente. La
particularidad habitual es que manejan datos ciertos. Se usa en si datos
existentes Ferre
·
Estudio técnico
La
complejidad de los proyectos es muy variada dependiendo de la dificultad de=
los
mismos, por lo que se recurrió a un mayor número de expertos técnicos para =
el
diseño de la inversión inicial necesaria. Acudir en estos casos a profesion=
ales
con solvencia (ingenieros, arquitectos, abogados, etc.) es una estrategia
necesaria que requiere cierta atención y detenimiento.
Según Hamilyon y Pezo <=
w:Sdt
Citation=3D"t" ID=3D"1098053832">(2015) las partes que
conforman un estudio técnico se describen de la siguiente manera:
·&nb=
sp;
Planos del conjunto y de detalle para que los trabajos a realizar qu=
eden
definidos y delimitados correctamente.
·&nb=
sp;
Un pliego de prescripciones técnicas donde se describen los trabajos=
a
realizar y su ejecución. Un elemento importante es una descripción de cómo =
se
llevará a cabo la ejecución, mediciones, revisión de particularidad, así co=
mo
una especificación de las distintas obligaciones de los actuantes en los
trabajos,
·&nb=
sp;
Presupuesto. Expresión detallada de las partes con especificación de=
los
precios unitarios, así como todo lo que es objeto de valoración.
·&nb=
sp;
Programa de desarrollo de los trabajos o plan de trabajo que incluya=
una
previsión de tiempos y costos reales, pues en ocasiones no se tienen en cue=
nta
acontecimientos imprevistos que pueden introducir retrasos en la ejecución =
de
los trabajos.
·&nb=
sp;
Información diversa que por motivos de una legislación concreta haya=
que
aportar.
·&nb=
sp;
Estudio de seguridad y salud. (p.6)
·
Estudio administrativo y legal
Así también, el estudio administrativo y legal “se refiere al estudio
del marco administrativo y legal del proyecto es decir la estructura
organizativa y los requerimientos legales del proyecto”
Estudio
legal
La posibilidad legal de=
un
plan establece la presencia o escases de reglas que lograran limitar la
ejecución del emprendimiento o estipular su realización al desempeño de alg=
unas
obligaciones mínimas para poder efectuarlo Martínez
·&nb=
sp;
Permisos y patentes locales
·&nb=
sp;
Producción de tratados comerciales y laborales.
·&nb=
sp;
Análisis de propiedad y presencia y títulos de posesión
·&nb=
sp;
Consumos relacionados con la inscripción en registros legales de
pertenencia
·&nb=
sp;
Empadronamiento de marcas
·&nb=
sp;
Permisos y aranceles de importación
·&nb=
sp;
Compensaciones de despidos
·&nb=
sp;
Convenciones compañías de seguro laboral
·&nb=
sp;
Deberes en caso de incidentes laborales
·&nb=
sp;
Amortizaciones contables y procedimiento fiscal de devaluaciones.
·&nb=
sp;
Tributaciones al valor agregado, la propiedad y las ganancias.
·&nb=
sp;
Regulaciones internacionales.
Estudio
administrativo
Trata de instituir la
estructura empresarial que administrará el proyecto, trazado aquella que má=
s se
aplique a las exigencias. El estudio reside en establecer los puntos
organizativos que corresponderá generar una nueva empresa para su entidad c=
omo
ejemplo su planeación indispensable, su estructura comunitaria, sus puntos
fiscales, legales, laborales, la creación de las fuentes y metodologías de
reclutamiento, el proceso de clasificación y la persuasión que se dará a los
trabajadores requerirles para su legalización
Dentro del estudio
administrativo es importante desarrollar varias características, con el fin=
de
direccionar las funciones, responsabilidades y obligaciones de los recursos
humano:
·&nb=
sp;
·&nb=
sp;
Manual de funciones: señala que tiene como objetivo primordial resal=
tar
la estructura empresarial las funciones, responsabilidades y relaciones de =
todas
las dependencias al interior de la organización debe ser estimado como una
herramienta eficiente sumiso a permutaciones que ocurren de las insuficienc=
ias
propias de cada negocio, y de la investigación técnica constante para conse=
rvar
su ventaja.
Estudio financiero
Según Guzmán
El estudio económico financiero sienta las
bases para saber cuál será el costo de inversión de la empresa, para conoce=
r si
es posible o no la ejecución de esta. Para ello, se calcularán los estados =
de
resultados, los ingresos, los costos, punto de equilibrio, y balance genera=
l.
Estado=
de
resultados: muestra para un periodo dado, las entradas de la
organización sus salidas en conocimiento de precios. Si la discrepancia ent=
re
entradas menos precio es efectiva, la organización consigue beneficios, no
obstante, si este es negativo la asociación alcanza desventajas
Ingres=
o: es la entrada o percepción de dinero en forma de
efectivo, balances por recolectar u otro activo que se recogen de los usuar=
ios
por impulso de la asistencia de un trabajo, la venta de un producto o de
inversiones en valores, (Brock y Palmer, 2016).
Gasto:=
Es el costo que ocasiona el manejo de los servi=
cios
o cosas con el propósito de generar entradas. No toda inversión es un consu=
mo,
ya que puede prorrogar en magnitud y tiempo, (Brock y Palmer, 2016).=
Punto =
de
equilibrio: se basa en que todos los costos asociados con la
generación de un servicio o producto específico pueden dividirse en dos
categorías: costos variables y costos fijos
Balance
general: Horngren, Sundem y Elliott =
Evaluación económica
La formulación y evaluación de un proyect=
o de
inversión implica una secuencia de acciones o aproximaciones sucesivas para
determinar la factibilidad de cada característica como condición para conti=
nuar
con el desarrollo y avance de otros aspectos del proyecto de inversión.
En efecto, las particularidades de mercad=
o y
comercialización constituyen una evaluación sobre los elementos sustantivos=
del
mismo, la caracterización del bien, el segmento de mercado, el comportamien=
to
del consumidor, el comportamiento de la oferta, la estructura prevaleciente=
en
el mercado, el comportamiento de los precios, la comercialización, la
existencia y cuantificación de una demanda insatisfecha, etc. Algo similar
ocurre con los capítulos de carácter técnico y los de tipo jurídico
administrativo, donde se plantean una serie de alternativas que son evaluad=
as y
analizadas, a fin de poder determinar su factibilidad técnica administrativ=
a y
jurídica,
En contexto, un plan de negocios es un
documento escrito que describe en detalle cómo una empresa, generalmente un=
a nueva,
va a lograr sus objetivos, establece un plan escrito desde un punto de vist=
a de
marketing, financiero y operativo.
Metodología
Para
poder obtener la información más relevante en el desarrollo de esta investi=
gación
fue necesario establecer un diseño de investigación que determinó que este
estudio tuvo un enfoque cuantitati=
vo,
mediante la aplicación de mediciones objetivas aplicando el análisis
estadístico de los datos que fueron recolectados a través la aplicación de
técnicas de obtención de datos, para luego, mediante la aplicación de métod=
os
estadísticos, reunir datos numéricos y generalizarlos entre grupos de perso=
nas.
Así también, se abordó una investigación de carácter descriptiva, que sirvió
para analizar las características del fenómeno en estudio, sobre la
factibilidad de establecer una empresa constructora en la ciudad de Cuenca.=
Los
métodos utilizados en esta investigación fueron: inductivo – deductivo que =
permitió
el razonamiento de las principales teorías, con el propósito de identificar
algunas evidencias, por otra parte, se usó el método sistemático que generó=
un
sentido común, considerando que la industria de la construcción es sistémic=
o en
sus componentes y realidades; y el método histórico – lógico que facilitó la
obtención de información de fuentes confiables, estructuradas de una manera
cronológica y lógica, para establecer los antecedentes de investigación.
Se
aplicó una encuesta, que es una de las técnicas más conocidas y utilizadas =
por
los investigadores de mercados, para obtener información precisa. Para la
aplicación de la misma se consideró al total de habitantes de la ciudad de
Cuenca, conforme al VII Censo de Población y Vivienda del año 2010, que es =
de
331.888 habitantes (158.365 hombres y 173.523 mujeres). De estos se tomó en
consideración a las personas que pertenecen a la Población Económicamente
Activa (PEA), entre el rango de edad de entre los 20 a los 64 años de edad,
puesto que de acuerdo a la Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempl=
eo
(ENEMDU), estas personas se caracterizan por tener un empleo o una actividad
económica más estable, donde por lo general el padre y la madre trabajan,
disponen de los ingresos suficientes para mantener un hogar.
En
este contexto, la población estuvo conformada por 189.316 habitantes, para =
lo que,
fue necesario extraer una muestra de la población total para obtener
información más precisa a través de la encuesta, para ello se aplicó a 383
habitantes de la ciudad de Cuenca y del mismo se obtuvieron los siguientes =
resultados:
El
64% de los encuestados buscan adquirir una casa, el 18% un departamento, el
9,1% una oficina, el 7.8% un local comercial y el 1% otros tipos de inmueble
(generalmente terrenos o edificios). El tipo de inmueble que busca una pers=
ona está
relacionado principalmente con los gustos del cliente, capacidad económica =
y el
tipo de actividad económica, considerando que en el mercado se encuentra una
diversidad de inmuebles que se acoplan a cada necesidad. Antes de adquirir
algún tipo de inmueble el cliente toma en cuenta el precio (41%), luego la
localización (24%), después al tipo de financiamiento (18,8%), la plusvalía
(14,1%) y finalmente el 1% a la accesibilidad.
Además,
en el mercado inmobiliario se conjugan una serie de factores que interviene=
n en
los procesos de comercialización, entre los que se puede resaltar el
Asesoramiento Inmobiliario, que generalmente se lo realiza mediante una emp=
resa
legalmente constituida, brindando confiabilidad y validez al proceso de
negociación de cualquier tipo de inmueble, en este sentido, de acuerdo con =
los
encuestados un 78,07,% si ha utilizado los servicios de un Asesor Inmobilia=
rio,
mientras el 21,9% no lo ha hecho.
También,
se pudo constatar que, de existir una nueva empresa que brinde los servicios
inmobiliarios, la mayor parte de las personas (77%) harán uso de sus servic=
ios.
En referencia a los resultados del estudio de mercado, se pudo establecer el
perfil del cliente, determinando necesidades y requerimientos que permitirán
establecer lineamientos para diseñar un plan de negocio para la creación de=
una
empresa constructora en la ciudad de Cuenca.
Resultados
La
industria de la construcción está altamente diversificada e involucra a
numerosos clientes como constructores de propiedades, promotores inmobiliar=
ios,
proveedores de materiales y contratistas. En este sentido, la creación de u=
na
empresa constructora aportaría al desarrollo económico de la ciudad de Cuen=
ca,
puesto que esta industria hace su contribución directa al crecimiento
económico, puesto que proporciona la base la producción y distribución de
bienes y servicios.
Para
lograr esta meta, se requiere de la elaboración de un plan de negocios, que=
es
una herramienta estratégica muy importante para los empresarios, puesto que=
un
buen plan de negocios no solo ayuda a enfocarse en los pasos específicos
necesarios para que las ideas de negocios tengan éxito, sino que también ay=
uda
a lograr objetivos a corto, mediano y largo plazo, este plan consta de las
siguientes etapas:
Figura 1. Esquema =
de la
propuesta
![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image004.jpg")
Primera etapa: Estudio de mercado
En el estudio de
mercado se determina la oferta y la demanda dentro del sector inmobiliario.=
Actualmente
las propiedades varían entre $ 100.000 y $ 200.0000, no obstante, los proye=
ctos
de Vivienda de Interés Público (VIP) ofertan casas de $ 70.000 a $ 90.000. =
Más
de 100 empresas ofertan inmuebles de rango social, medio y de gama alta a n=
ivel
nacional según
Para el presente
proyecto se han definido más de 25 empresas que se dedican a la construcció=
n de
viviendas en la ciudad de Cuenca como parte de la oferta, no obstante, la C=
onstructora
“BELLATERRA” ofertará un total de 10 casas por año a un valor estimado de
$63.908,99.
Segunda etapa: Estudio técnico
Mediante el est=
udio
técnico se determinó que el proyecto estará ubicado en la provincia del Azu=
ay,
cantón Cuenca, Parroquia San Joaquín, en la Avenida Arizaga Toral y Pimient=
a. El
layout de la empresa se diseñó considerando cada una de las áreas funcional=
es,
tales como gerencia, contabilidad, ventas, recepción.
Figura
![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image006.jpg")
Para la definic=
ión
del bien o servicio, se consideran los procesos productivos, como se muestr=
a a
continuación:
Figura 3. Proceso productivo
![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image008.png")
Fuente: Datos obten=
idos
de la Cámara de la Construcción de Cuenca (2019)
Tercera etapa: Plan comercial
En relación a la etapa del plan comercial, se de=
fine
que la empresa a crearse se denominará Constructora “BELLATERRA” que de acu=
erdo
al Código CIIU 4.0, la empresa estará en la actividad denominada “F4100.10:
Construcción de todo tipo de edificios residenciales: casas familiares
individuales, edificios multifamiliares, incluso edificios de alturas eleva=
das,
viviendas para personas de la tercera edad, casas para beneficencia, orfana=
tos,
cárceles, cuarteles, conventos, casas religiosas. Incluye remodelación o
rehabilitación de estructuras existentes”. Esta empresa se fijará una misió=
n,
visión y valores que se desarrollan a continuación:
Misión: Empresa que combina experiencia e innovaci=
ón
en la creación, diseño y construcción proyectos residenciales y comerciales,
trabajando bajo técnicas y tecnología de vanguardia con los más altos
estándares de calidad internacional.
Visión: Para el año 2022 convertirse en la empresa
constructora preferida en la ciudad de Cuenca, reconocida por su alto nivel=
de
calidad las actividades creación, diseño y construcción proyectos residenci=
ales
y comerciales.
Valores:
• =
Excelencia
• =
Trabajo en equipo
• =
Integridad
• =
Compromiso
• =
Sostenibilidad
• =
Responsabilidad
Por otra parte,
para establecer un adecuado plan comercial se determinó el Marketing Mix, es
decir se fijó estrategias de precio, producto, promoción y plaza como muest=
ra a
continuación:
· &nb=
sp;
Negociar
adecuadamente con los proveedores para alcanzar los mejores precios en la
adquisición de insumos, materiales y mano de obra. El precio está determina=
do
por la necesidad de cubrir los costos operativos, administrativos y
comerciales, considerando también los precios establecidos en la competenci=
a y
un margen de utilidad adecuado para los inversionistas.
· &nb=
sp;
El logotipo que refleja los productos y servicios de la empre=
sa
constructora, se muestra en la siguiente figura:
=
Figura
4. Logotipo de=
la
empresa
![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image010.jpg")
La
estrategia de producto de la empresa, será el implementar un sistema propio=
de
la empresa para el desarrollo y la ejecución de los proyectos inmobiliarios.
Además, se establecerá como otra estrategia y valor agregado la construcció=
n de
viviendas innovadoras en relación a la volumetría y en fachada, utilizando =
dos
tipos de madera como son: Teka y Chonta, acorde al tipo de vivienda que
solicita el cliente y que está actualmente en el mercado.
En
contexto, el producto que ofertará la Constructora Bellaterra, no solo
consistirá en satisfacer las necesidades de los clientes con la edificación=
de su
vivienda acorde a los requerimientos, sino también, se plantea una idea
innovadora en relación a la utilización de materiales para la construcción =
como
se indicó en el párrafo anterior.
·&nb=
sp;
La
venta de los proyectos se los iniciará mediante planos u obra gris. Se busc=
ará
que la promoción y publicidad del proyecto se lo realice a través de
instituciones financieras que brinden altas posibilidades para la compra de
vivienda con facilidades para los clientes.
·&nb=
sp;
Identificar permanentemente
áreas de construcción en diferentes sectores de la ciudad, para desarrollar
nuevos proyectos y expandir el negocio.
Cuarta etapa: Estudio organizacional
En el estudio organizacional se estableció que la est=
ructura
organizacional estará acoplada a las necesidades del cliente y las partes
funcionales que requiere la organización. Se determinó que la constructora
tendrá: un gerente general, dentro del área administrativa se contratan un
contador y un auxiliar, en el área de proyectos inmobiliarios se encontrará=
dos
personas que se encarguen de la investigación y desarrollo, la construcción=
de
proyectos; y el área comercial estará formada por una persona de ventas y p=
ost
venta. Es importante
mencionar que se elaboró un manual de funciones para las principales funcio=
nes
de las áreas organizacionales de la empresa
Quinta etapa: Estudio financiero
En relación a la
parte financiera del proyecto se prevé una inversión total de $108.653,83. =
No obstante, se busca=
rá
el financiamiento de la inversión, a través de un crédito de la Corporación
Financiera Nacional, para cubrir hasta el 70% del total de la inversión, con
cuotas semestrales y dos de gracia, a una tasa de interés del 9,33%. El otr=
o 30%
será financiado con recursos propios del inversionista.
·
Tabla
1. Presupuesto de costos y gastos
![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image012.png")
·
En
relación a los ingresos, estos están proyectados
en la construcción y venta de un proyecto con 10 unidades habitacionales por
año, cuyo precio ha sido proyectado de acuerdo a la tasa de inflación del a=
ño
2018 (0,22%), de la siguiente manera:
=
Tabla 2.
Proyección de ingresos totales
|
Año |
Tipo |
Unidades |
Costos
de producción |
Utilidad |
Precio
de Venta |
Ingresos |
|
Proyecto
(año 1) |
Casa de 75 m2 de
construcción: 2 pisos, 3 dormitorios, 2 baños, sala comedora, cocina |
10 |
49.160,77 |
14.748,23 |
63.908,99 |
639.089,95 |
|
Proyecto
(año 2) |
Casa de 75 m2 de construcción: 2 pisos, 3 dormitorios, 2 baños, sa=
la
comedora, cocina |
10 |
49.268,92 |
14.780,68 |
64.049,59 |
640.495,94 |
|
Proyecto
(año 3) |
Casa de 75 m2 de
construcción: 2 pisos, 3 dormitorios, 2 baños, sala comedora, cocina |
10 |
49.377,31 |
14.813,19 |
64.190,50 |
641.905,04 |
|
Proyecto
(año 4) |
Casa de 75 m2 de construcción: 2 pisos, 3 dormitorios, 2 baños, sa=
la
comedora, cocina |
10 |
49.485,94 |
14.845,78 |
64.331,72 |
643.317,23 |
|
Proyecto
(año 5) |
Casa de 75 m2 de
construcción: 2 pisos, 3 dormitorios, 2 baños, sala comedora, cocina |
10 |
49.594,81 |
14.878,44 |
64.473,25 |
644.732,53 |
·&nb=
sp;
Evaluación financiera
Punto
de equilibrio
Así
también, el punto de equilibrio se producirá cuando la empresa trabaja a una
capacidad del 53,33% y tiene ventas por 340.828,07 dólares.
Para la
determinación del Valor actual neto se realizó el siguiente calculo:
![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image014.png")
VAN
=3D ƩFNA
– INVERSIÓN INICIAL
VAN =3D <=
/span>230.444,9=
1 –
108.653,83
VAN =3D 121.791,0=
9
Tasa Interna de Retorno
![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image016.png")
![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image018.png")
![](3D"PUBLICACION8VOL3NUM2.2_archivos/image020.png")
Es imprescindible indicar que los indicado=
res
financieros son favorables para los inversionistas, puesto que, según los
criterios de decisión el VAN es mayor que cero y por ende se acepta la
inversión, al igual que el valor de la TIR también es aceptable para ejecut=
ar
la inversión en la creación de la empresa Constructora “BELLATERRA”.
Conclusiones
Se concluye que existe una necesidad de crear una empresa constructo=
ra,
ya que de acuerdo a datos emitidos por organismos oficiales actualmente se =
presenta
un déficit creciente de viviendas, que presenta la necesidad de que se
establezca este tipo de negocio. Mediante el estado del arte se pudo establ=
ecer
un fundamento teórico que facilitó la comprensión de diversos términos
conceptuales además de identificar los pasos que se requieren para establec=
er
la factibilidad del proyecto.
El estudio de mercado tuvo un enfoque cuantitativo, mediante un estu=
dio
descriptivo. Para la determinación de la población se consideró al total de=
la
población de la ciudad de Cuenca, que de acuerdo al INEC es de 331.888 habitantes. De=
estos
se identificó a las personas que pertenecen a la PEA, entre los 20 a=
los
64 años de edad, reflejando una cantidad de 189.316 habitantes. La aplicación de la fórmula de la muestra determinó=
un
total de 383 personas a quienes se les aplicó la encuesta.
El desarrollo de la propuesta se determinó por el plan comercial que
incluyó el direccionamiento estratégico, actividad económica y marketing mi=
x.
El estudio técnico permitió identificar la localización del proyecto, el di=
seño
de la planta (layout) y la definición del bien o servicios. Por otro lado, =
el
estudio organizacional, identificó la estructura organizacional y funcional=
. El
estudio financiero determinó que se requiere de una inversión de
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PARA CITAR EL ARTÍCULO INDEXADO.
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span
lang=3DES style=3D'font-size:12.0pt;line-height:115%;font-family:"Times New=
Roman",serif;
color:black;mso-color-alt:windowtext;background:white'>Goercke Villarreal, J., Era=
zo
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ciudad de Cuenca, Ecuador. Visionario Digital, 3(2.2), 173-191.=
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org/10.33262/visionariodigital.v3i2.2.629
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El artículo queda en propiedad de la revista y, por tanto, su
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