Introduction: In Latin America, the accelerated increase of real estate projects and urban commercial facilities has a significant impact on the socio-cultural, economic, political, and spatial development of its cities. Riobamba is no exception to this dynamic, especially after the construction of the "Paseo Shopping" shopping center. The construction of this complex has involved the reconfiguration of several urban intervention polygons (z26, z27 and z28), altering the pre-existing urban planning to align with the new commercial axis. This transformation has had a direct impact on the commercial valuation of the area, evidencing an increase of approximately 800% in the commercial cadastral value in the last decade. Objective: To evaluate the socio-spatial impact of the influence of a shopping center; specific case of the Z26-Z27-Z28 planning polygons surrounding the Paseo Shopping mall in the city of Riobamba-Ecuador. Methodology: The research has a quantitative-qualitative approach; quantitative because of the importance of analyzing the transformations of the urban fabric, the value of the land and the measurement of the minimum index of habitability of each sector. Qualitative because of the observation of land use, equipment and infrastructure and their influence on people's ideology. Results: The research reveals that polygon Z26, established 40 years before Z27 and Z28, did not experience the influence of the commercial center in its development. In contrast, Z27 and Z28 adapted their land use to high value residential, evidenced by NBI indicators that explore social inequality. Conclusion: The development of centralities, such as Paseo Shopping, widens social inequalities and urban fragmentation, benefiting the upper classes and increasing land costs (Z27 and Z28). Inclusive land management and policies are essential to reduce inequalities and promote equitable access to urban land.

La rápida evolución de los procesos globales no solo impacta en lasgrandes metrópolis, sino que también se observa en ciudades intermediascomo Santiago de Chile, Bogotá y otras en Latinoamérica. Este desarrolloacelerado conlleva desafíos importantes, ya que la implementación deproyectos de infraestructura y equipamiento urbano está generando nuevoscentros de desarrollo en áreas periféricas o poco desarrolladas, lo quealtera la estructura urbana y promueve la segregación y fragmentaciónsocial.

El impacto territorial de la globalización genera fenómenos como lagentrificación, desplazamiento de barrios a estratos sociales más altos,la sub-urbanización en la periferia con mejoras viales y equipamientos,y la descentralización creando polos de desarrollo (Arriagada, 2012).Esto reconfigura los espacios urbanos, influyendo en la distribuciónpoblacional y la jerarquía urbana (Moreno, 2018). La globalizaciónimpulsa cambios en áreas urbanas adaptándose a nuevos modelos dedesarrollo, con proyectos en periferias que aprovechan suelo vacante,afectando el mercado de suelo y los hábitos de consumo.

Para ejemplificar estos procesos, (Palacios, 2015) describe loscentros comerciales como motores de la globalización, al provocarcambios significativos en la estructura urbana por crear nuevascentralidades y fomentar un crecimiento territorial desorganizado. Estosespacios no solo funcionan como lugares de compra y servicios, sinotambién como centros de entretenimiento variados, que, a pesar, de suoferta diversa su accesibilidad no es equitativa contribuyendo así a lafragmentación y segregación socioeconómica de la ciudad (Amaya,2009).

La segregación y la fragmentación urbana son fenómenos complejos queinfluyen en la configuración socioespacial de las ciudades (Marengo& Elorza, 2018). La segregación se manifiesta a través de laautoexclusión de grupos sociales en áreas específicas de la ciudad, yasea de forma activa, mediante la elección consciente de residir endeterminadas zonas, o de forma pasiva, cuando grupos socioeconómicamentedesfavorecidos son separados por los sectores dominantes (Fitch &Chávez, 2011). Por otro lado, la fragmentación urbana se refiere a ladiscontinuidad o ruptura del espacio urbano debido a factores políticos,sociales y económicos, como la presencia de conjuntos cerrados, centroscomerciales y otros elementos que estructuran la ciudad para gruposespecíficos (Palacios, 2015).

La influencia de grandes proyectos urbanos, como los centroscomerciales, puede exacerbar desequilibrios territoriales y alterar losusos del suelo, generando estratificación social y estilos de vidadivergentes (Valenzuela, 2013). Aunque estos proyectos ofrecen serviciosde alta calidad, también contribuyen a la desigualdad entre grupossociales y fragmentan el entorno urbano, facilitando formas desegregación a nivel micro (Capron & Esquivel, 2016). Además, elmercado inmobiliario puede intensificar esta segregación al dirigir aciertos usuarios según su capacidad económica, limitando el acceso aciertas zonas urbanas.

Entonces, los cambios en el uso del suelo han generado unarevalorización en diversas zonas urbanas, influyendo en los precios delos terrenos y promoviendo una intervención estatal para mejorar lainfraestructura y los servicios públicos (García et al., 2011). Esteproceso ha resultado en cambios urbanos notables, caracterizados pordesarrollos desiguales, donde las inmobiliarias han influidosignificativamente en las preferencias de los habitantes hacia serviciosde calidad y seguridad, aunque esto se traduce en costos elevados, comose observa en la proliferación de conjuntos cerrados.

Los conjuntos cerrados, ubicados en áreas suburbanas con suelodisponible, han proliferado en respuesta a la demanda de seguridad ycalidad de vida, ofreciendo servicios exclusivos, pero promoviendo lasegregación socioespacial y la fragmentación urbana (Cabrera &Buenaño, 2014). Estos proyectos, con muros, vigilancia y accesorestringido, han causado un distanciamiento social al fomentar unsentimiento individualista y alejarse del entorno urbano circundante(Demajo, 2011), exacerbando la desigualdad social, especialmente alestar cerca de áreas precarias, lo que acentúa las disparidades socialesy contribuye a la marginación de la estructura urbana.

La calidad de vida, conceptualizada como un estado de satisfaccióngeneral, depende tanto de aspectos subjetivos, como los gustos ysatisfacciones individuales, como de factores objetivos, como lascondiciones del lugar de residencia que influyen en el bienestar social,físico y psicológico (Espinal, 2017). Dentro de esto, la habitabilidadurbana se mide a través de diversas dimensiones que evalúan aspectoscomo las características de la vivienda, los servicios básicos, loshábitos de consumo, el acceso a la educación, la seguridad social y laposesión de bienes.

Estas dimensiones permiten cuantificar áreas de cobertura urbana,calificar la infraestructura y determinar áreas afectadas o con déficithabitacional, además de conocer la percepción de los habitantes. EnEcuador, el sistema de estratificación social se basa en indicadoresmultidimensionales y unidimensionales (Instituto Nacional deEstadísticas y Censos [INEC], 2011), que consideran variables comoingresos, nivel educativo, empleo, características de la vivienda yacceso a la tecnología, lo que permite medir el grado de habitabilidadde cada familia (Discoli et al., 2010).

El método de medición directa de la pobreza NBI, utilizado en AméricaLatina y el Caribe, se enfoca en evaluar a aquellas poblaciones quecarecen de los indicadores mínimos de habitabilidad. Utilizando datoscensales, identifica los hogares que no satisfacen algunas o ninguna deestas necesidades básicas (Feres & Mancero, 2001). Este enfoqueestablece dimensiones relevantes y uno o varios indicadores para medirla insatisfacción de estas necesidades, sin necesidad de aplicar unanormativa específica, y se basa en la información recopilada en censos uotras fuentes de datos.

En los últimos años, Riobamba ha experimentado cambios significativosen su estructura urbana debido a la migración y por la declaración de laciudad como centro universitario y tecnológico. La periferia, como elsector "San Antonio del Aeropuerto" (Z26), ha experimentado uncrecimiento informal, mientras que la construcción de infraestructurascomo la UNACH Campus "Edison Riera" y el "PaseoShopping" (Z27) ha exacerbado la polarización urbana. La presenciade este centro comercial ha revalorizado áreas como "LasAbras"(Z28), convirtiéndolas en zonas residenciales de clase mediay alta, con urbanizaciones privadas y conjuntos cerrados, mientras queotras áreas como el polígono Z26 muestran un desarrollo menosmarcado.

El objetivo de este estudio es analizar el impacto socio-espacial dela implementación del centro comercial "Paseo Shopping" en lossectores urbanos Z26, Z27 y Z28 de Riobamba. Se busca identificar elgrado de habitabilidad y las necesidades básicas insatisfechas,comprender cómo la llegada del centro comercial ha afectado ladistribución socioeconómica y el uso del suelo urbano. A través de unenfoque socio-urbano, se pretende evaluar los cambios en el tejidourbano y las condiciones de vida de los habitantes de estos sectores,considerando la relación entre la oferta de servicios y el acceso a losmismos. El análisis se centrará en la diferenciación socioespacial y lasdinámicas de segregación generadas por la presencia del "PaseoShopping", con el fin de proporcionar un diagnóstico integral de lasituación urbana en estas áreas de Riobamba.

En la década de los 60, en Riobamba, se implementó una reforma entodas las haciendas circundantes al perímetro urbano. Esta reformaofrecía dos opciones: mantener la hacienda y adaptarla al crecimientourbano, lo que implicaba cambiar el uso del suelo conforme la ciudad seexpandía; o disolver parcialmente la hacienda parcelando sus territoriospara promover la accesibilidad al suelo y la vivienda, facilitando asíla expansión urbana (Vinueza, 2018).

Durante los años 1970-1990, la reforma agraria en Riobamba condujo aun periodo de crecimiento impulsado por la migración y la acción social.Las personas tendían a establecerse en la periferia urbana, donde elcosto de la tierra era más bajo debido a la división parcelaria de lashaciendas, como "San Antonio del Aeropuerto" y "SanAntonio de vía a Guano", pertenecientes a la Hacienda "SanAntonio". Estas ventas de terrenos provocaron la expansión de laciudad y la eventual oferta de servicios comerciales, financieros yeducativos, así como el surgimiento de zonas residenciales modernas.

En 1979, la hacienda "San Antonio" vendió las primeras 13hectáreas de terreno, donde actualmente se encuentra "San Antoniodel Aeropuerto". Estos lotes, adquiridos por promesa de venta confacilidades de pago, se regularizaron gradualmente hasta 1996. Aunque seconsideraban como zona de expansión urbana, carecían de serviciosbásicos e infraestructura, lo que llevó a los habitantes a gestionar supropio desarrollo, incluso aprovechando convenios internacionales.

En 1991, el sector Z26 contaba con 99 viviendas según el PDUR (Plande Desarrollo Urbano de Riobamba), aumentando a 51 en "San Antoniodel Aeropuerto" para 1994. La fragmentación de predios por herenciase hizo evidente en los años siguientes. Los habitantes, en su mayoríafamilias humildes, construyeron viviendas de manera informal yenfrentaron la falta de infraestructura, como calles de tierra, lo quemotivó la realización de obras de adoquinado entre los años 2010 y2012.

Veintiún años después de la primera venta, en el año 2000, laHacienda realizó una segunda venta de 6 hectáreas para la construcciónde la Universidad Nacional de Chimborazo. Esto influyó en el desarrollode "San Antonio del Aeropuerto y Vía a Guano", con la creaciónde servicios para estudiantes y el surgimiento de nuevos negocios. Trasesto, se observaron los primeros asentamientos de la tercera venta de lahacienda hacia "San Antonio de las Abras", con una adquisiciónde predios por personas de mayor poder adquisitivo y la formación deconjuntos cerrados como "Sueños Dorados". Mismo patrón defragmentación se fue replicando en años subsecuentes que provocaron elincremento en el avalúo de la tierra y de bienes inmuebles.

Uno de los principales fenómenos para que “San Antonio de las Abras”se desarrolle es el proceso de suburbanización producto de laglobalización en donde nuevas familias jóvenes buscan adquirir unavivienda con privacidad, comodidad, tranquilidad, y seguridad lo cualgeneran estos equipamientos de gran influencia, como es el caso delcentro comercial “Paseo Shopping” implantado en el año 2011 (Poblete,2011), siendo la quinta venta de la hacienda, lo que generó cambiosurbanos notables hacia la periferia de la ciudad creando un nuevo polode desarrollo alterando y reformando a los sectores ya sea en el uso desuelo, plusvalía y el tipo de estrato social que va a acceder almismo.

El centro comercial "Paseo Shopping Riobamba" ha impulsadoel desarrollo urbanístico en su entorno, revalorizando el suelocircundante y generando nuevas oportunidades. La dueña de la hacienda de"San Antonio" aprovechó esta situación para realizar ventas deterrenos, dando lugar a la creación de urbanizaciones y conjuntoscerrados con servicios exclusivos. Esto benefició a áreas como "SanAntonio de las Abras", al facilitar el acceso a servicios básicos einfraestructura necesaria para su desarrollo.

Por ellos, dentro del análisis del crecimiento poblacional entre 1991y 2018 revela diferentes patrones en los sectores Z26, Z27 y Z28. EnZ26, se observa un aumento de 167 familias entre 1991 y 2008, y uncrecimiento más moderado de 47 familias entre 2008 y 2018, destacando unmayor desarrollo tras la llegada de la UNACH. Por otro lado, en Z27,directamente influenciado por el centro comercial, se formaron unconjunto cerrado y varias urbanizaciones con servicios exclusivos,atrayendo 39 familias adicionales desde 2010 hasta 2018. La informaciónsobre Z27 y Z28 en 1991 es desconocida, pero se establecieron 46familias en 2008, manteniéndose hasta 2010, y aumentaron a 39 familiasmás en 2018 tras la aparición del centro comercial "PaseoShopping".

Las dinámicas poblacionales han transformado el tejido urbano de lossectores analizados. En el sector Z26, consolidado en un 88.5% para2018, la disponibilidad de suelo vacante disminuye, limitando la ofertade servicios y viviendas para clases sociales más altas. En contraste,los sectores Z27 y Z28 muestran un desarrollo continuo, con un aumentodel 62.5% en viviendas y urbanizaciones, reflejando un ambiente másexclusivo y capitalista.

La influencia de nuevos equipamientos como la UNACH y Paseo Shoppingha impulsado el desarrollo de los sectores Z27 y Z28, evidenciado por ladisminución de lotes vacantes con un total de 348, 23 y 116 prediosrespectivamente. En el Z26, la presencia del centro comercial desde 2011ha provocado una fragmentación descontrolada de predios debido a larevalorización del suelo, incentivando la venta para obtener ganancias.En contraste, en Z27 y Z28, las empresas inmobiliarias aprovechan larevalorización para desarrollar proyectos inmobiliarios sin fragmentarexcesivamente los predios.

La transformación del tejido urbano ha impactado en los hábitos devida de los residentes en cada sector. En "San Antonio delAeropuerto y vía a Guano", algunos ajustan sus viviendas paraatraer a nuevos usuarios, como estudiantes universitarios. Mientrastanto, en "San Antonio de las Abras", la presencia del centrocomercial ofrece servicios integrales, transformando la dinámicatradicional al proporcionar opciones de ocio, consumo y financieras enun solo lugar.

Para la medición de los requerimientos mínimos de habitabilidad delos sectores en estudio, se determina que todas las dinámicas espacialesque sufren estos sectores, han producido una barrera imaginaria desegregación residencial entre los sectores Z26 y Z28, siendo el centrocomercial “Paseo Shopping” (Z27) el que divide a estos dos sectoresgenerado contrastes sociales significativos a simple vista, una de lasmaneras en que se puede evidenciar estos fenómenos es por medio de lamedición del grado mínimo de habitabilidad que indica si una personatiene lo necesario para poder vivir una vida digna y adicional a estotambién influye la forma de pensar del individuo, ya que de acuerdo a sucapacidad adquisitiva puede acceder a servicios que le permitan teneruna mejor seguridad y habitabilidad.

Las puntuaciones establecidas para determinar los promedios de losdiferentes indicadores del NBI se establecieron en la metodología de lainvestigación, donde el valor de 1 representa que el hogar posee lonecesario para desenvolverse hasta el valor de -1 que representa todo locontrario. En la siguiente tabla se muestra los resultados de losbaremos empleados para determinar el grado de habitabilidad de cadasector de estudio lo que permite comprender como se estándesarrollando.

En relación con el acceso a la vivienda (tabla 1),en el sector Z26, consolidado durante 40 años, los residentes poseenviviendas propias, mayormente construidas sin asesoramiento profesional.La subdivisión de lotes ha resultado en construcciones compactas,limitando las áreas verdes y propiciando la adaptación de algunasviviendas para alojar departamentos estudiantiles, lo que incrementa lainseguridad al carecer de sistemas de alarma privados.

En contraste, en los sectores Z27 y Z28, en desarrollo, la mayoría delas viviendas son propias o adquiridas mediante créditos, conconstrucciones realizadas por profesionales y acabados de calidad. Lascasas cuentan con amplios terrenos que se aprovechan para áreas deesparcimiento privadas o comunales, reflejando un nivel económico máselevado y una mayor preocupación por la seguridad, evidenciada en el usode sistemas de seguridad privados (tabla 1).

El acceso a la vivienda revela una desigualdad marcada entre lossectores, con el Z26 rezagado en desarrollo y seguridad en comparacióncon los Z27 y Z28, donde el progreso urbanístico ha sido más planificadoy beneficioso, impulsando un alto consumo de servicios y una mayorcalidad de vida para sus residentes.

Todos los sectores estudiados disponen de servicios básicos comoelectricidad, agua y telefonía, aunque enfrentan deficiencias en suinfraestructura vial, con calles de tierra y un alumbrado públicolimitado a zonas con vías pavimentadas, dejando otras áreas vulnerables.Es importante destacar que, si bien el sector Z26 presenta un nivel deinfraestructura del 0.93, el Z27 alcanza el 0.97 y el Z28 el 0.83, no seobserva un desequilibrio significativo, ya que el centro comercial"Paseo Shopping" busca ser inclusivo, reflejado en la calidady señalización de sus accesos, beneficiando a los sectores circundantes.Sin embargo, en estos mismos sectores, persisten áreas donde las obraspúblicas están incompletas, evidenciando una falta de interés pormejorar estos barrios por parte de las autoridades pertinentes.

El índice de capacidad económica, junto con otros indicadores,proporciona una visión del nivel socioeconómico de los sectoresestudiados. En el sector Z26, donde predominan personas con educaciónsecundaria y ocupaciones como carpinteros o albañiles, los ingresosmensuales son generalmente de 0 a 1 salario básico unificado (SBU), loque resulta en una capacidad de ahorro limitada y se clasifica en unnivel socioeconómico C-. En contraste, en los sectores Z27 y Z28, conhabitantes con educación universitaria y profesiones como ingenieros oabogados, los ingresos oscilan entre 4 y 10 SBU mensuales, permitiendoun ahorro de 2.6 a 5 SBU y clasificándose en un nivel socioeconómico B.Esta diferencia se refleja en la capacidad económica promedio, siendo de0.73 para Z27 y Z28, y de 0.29 para Z26, lo que se traduce en mejoresservicios y condiciones de vida para las familias en los sectores demayor capacidad económica.

A lo largo de la historia de estos sectores, se ha observado unaevolución significativa en su uso del suelo, que pasó de serpredominantemente agrícola a incluir actividades comerciales, educativasy mayormente residenciales, con perspectivas futuras de desarrollofinanciero. Este cambio en el uso del suelo ha resultado en un aumentoen el valor de los terrenos, impulsado por la provisión de serviciosbásicos e infraestructura, especialmente gracias a la construcción deproyectos emblemáticos como la Universidad y el centro comercial"Paseo Shopping". Como consecuencia, el mercado de bienesraíces en los sectores Z27 y Z28 ha visto una demanda por parte degrupos con un elevado poder adquisitivo, lo que ha llevado a unaconcentración de personas de alto nivel socioeconómico en estas áreas,generando barreras de acceso para grupos de ingresos más bajos(figura 4).

La tabla 2, muestra las fluctuaciones en los precios de los terrenosy desarrollos urbanos durante un período de 10 años. Se observa unatendencia hacia la fragmentación urbana, particularmente impulsada porla atracción de consumidores y residentes con mayor poder adquisitivohacia el área donde se encuentra el Centro Comercial (Z27 y Z28). En"San Antonio de las Abras", se ha notado un aumento en laconstrucción de urbanizaciones y conjuntos cerrados, promovidos por elsector inmobiliario debido a su contribución significativa al capitalmunicipal. Esta subdivisión del suelo resulta en mayores ingresos porimpuestos para la entidad pública, lo que a su vez alimenta lacirculación de capital y perpetúa la segregación residencial en lazona.

Es claro que dentro del área delimitada como Z26, a pesar de suproximidad al centro comercial "Paseo Shopping", los preciosson considerablemente más bajos, oscilando entre $70.00 y $90.00 pormetro cuadrado en la venta de propiedades y terrenos, en contraste conlos sectores vecinos donde los precios varían entre $100.00 y $400.00por metro cuadrado. Esta discrepancia en los precios sugiere que losservicios disponibles en los sectores Z27 y Z28 contribuyen a ladepreciación del valor en Z26, dejándolo al margen de los beneficiosasociados a un nuevo centro de desarrollo.

Para finalizar cabe recalcar que, la introducción de un nuevo centrocomercial ha resultado en la fragmentación del entorno urbano, dandolugar a un contraste entre la realidad existente y el emergente estilode vida moderno. Este fenómeno se manifiesta en la construcción denuevas viviendas y urbanizaciones, así como en la llegada de nuevosresidentes, reflejando un desarrollo significativo hacia una clasesocial más alta y, a su vez, creando divisiones físicas y simbólicas enla comunidad. Estas disparidades, tanto sociales como urbanas(figura 5).